10·15 부동산 대책 후속 공급 발표 예정, '대출 금지'와 '공급 부족' 사이에서 살아남는 파쇄법 (LTV·DSR·전략)

지난 10월 15일, 정부는 서울 전역을 투기과열지구로 묶고 LTV를 40%로 반토막 내는 초강수 대책을 발표했습니다. 이른바 '10·15 대책'은 내 집 마련을 꿈꾸던 서민들의 사다리를 걷어찼다는 비판을 받으며 시장을 얼어붙게 만들었습니다. 그런데 정부가 다음 달, 이 10·15 대책의 후속으로 '주택공급 활성화 방안'을 추가 발표하겠다고 나섰습니다.

이번 후속 대책 역시 시장의 갈증을 해소하기엔 역부족일 가능성이 큽니다. 대출은 10·15 대책으로 꽁꽁 묶어놓고, 이제 와서 집을 더 짓겠다고 한들 "누가 그 집을 살 수 있느냐"는 본질적인 질문에 답을 못하기 때문입니다. 오늘 포스팅에서는 10·15 대책 이후의 시장 상황을 복기하고, 곧 발표될 후속 공급 대책이 여러분의 자산에 미칠 영향과 그 틈새에서 찾아야 할 실질적인 금융 전략을 심도 있게 다룹니다.

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1. 10·15 대책의 핵심 복기: 왜 공급 정책이 '뒷북'인가?

10·15 후속 공급 대책 다음달 발표 예정

우선 우리가 왜 지금의 후속 대책을 회의적으로 봐야 하는지, 10·15 대책의 무서움을 다시 떠올려야 합니다.

• LTV 40%의 덫: 서울 전 지역과 경기 주요 12개 지역이 규제지역으로 묶이면서, 10억 원 아파트를 사려면 현금 6억 원이 있어야 하는 시대가 열렸습니다.
• 초고가 주택 대출 차등 제한: 15억 초과 주택은 4억 원, 25억 초과 주택은 고작 2억 원만 대출해 줍니다. 똘똘한 한 채를 사려던 수요자들의 발이 완전히 묶였습니다.
• 전세대출 DSR 반영: 1주택자가 규제지역에서 전세자금을 빌릴 때 이자 상환액을 DSR에 넣기 시작했습니다. 이는 추가적인 자금 조달을 원천 봉쇄하는 조치였습니다.

이처럼 수요를 철저히 억제해놓은 상태에서 발표되는 '공급 대책'은 결국 "집은 지어줄 테니 현금 부자들만 사라"는 신호로 해석될 수밖에 없습니다.

2. 10·15 후속 공급 대책의 예상 시나리오와 맹점

정부가 준비 중인 후속 대책은 크게 세 가지 축으로 예상됩니다. 하지만 각각의 맹점은 뚜렷합니다.

① 공공 매입 임대 10만 가구 조기 공급

빌라나 오피스텔을 정부가 사들여 전세로 내놓겠다는 계획입니다. 하지만 지금 세입자들이 원하는 것은 '양질의 아파트'이지 급조된 빌라 임대가 아닙니다. 아파트 공급 절벽은 여전히 현재 진행형입니다.

② 3기 신도시 용적률 상향 및 착공 단축

가장 현실적인 대안처럼 보이지만, 공사비 갈등이 발목을 잡습니다. 10·15 대책 이후 건설사들은 수익성 악화로 공공사업 입찰을 꺼리고 있습니다. 정부가 계획만 세우고 건설사가 움직이지 않는 '계획의 공백'이 우려되는 이유입니다.

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10·15 후속 공급 대책의 예상 시나리오와 맹점

3. 정부의 '답 없는' 정책 속에서 살아남는 3가지 파쇄법

우리는 정책을 비판하는 데서 그치지 않고, 그 틈새에서 수익을 내거나 자산을 지켜야 합니다.

방법 1: 10·15 대책의 예외 조항인 '정책 금융'에 목숨 걸어라

일반 주담대가 40%로 묶였을 때, 유일한 탈출구는 디딤돌, 신생아 특례 대출 같은 정책 금융입니다. 이들은 규제지역에서도 70~80%의 LTV를 유지하는 경우가 많습니다. 정부가 공급 대책과 함께 내놓을 '서민 금융 지원 확대' 항목을 매의 눈으로 살피세요.

방법 2: 스트레스 DSR 3.0% 시대를 대비한 부채 다이어트

10·15 대책으로 스트레스 금리가 3.0%까지 치솟았습니다. 똑같은 연봉이라도 내년에 대출을 신청하면 한도가 10~15% 더 줄어듭니다. 지금 당장 불필요한 마이너스 통장 약정을 해지하고, 고금리 신용대출을 상환하여 미래의 대출 체력을 비축해야 합니다.

방법 3: '현금 보유' 대신 '세제 혜택 계좌'로 자산 파킹

공급이 터질 때까지 기다리는 자금은 그냥 놀려선 안 됩니다. 10·15 대책으로 부동산 수익률이 정체될 때, ISA나 연금저축을 통해 비과세 혜택을 챙기며 시드를 불려야 합니다. 특히 ISA 계좌이전 이벤트 등을 통해 받는 현금 리워드는 전세 대출 이자를 보전하는 훌륭한 수단이 됩니다.

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결론: 10·15 대책의 실패를 대안으로 바꾸는 지혜

정부의 공급 대책 발표는 일종의 '심리적 방어선' 구축일 뿐입니다. 실제 입주까지는 너무나 먼 시간이 남았습니다. 그 사이 여러분은 10·15 대책의 촘촘한 그물망(DSR, LTV)을 어떻게 우회할 것인지만 생각하세. 공급이 부족해질수록 핵심지의 가치는 더 높아집니다. 대출 규제 속에서도 남들보다 먼저 자금을 세팅하는 사람만이 다음 상승장의 주인공이 될 것입니다.

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