신생아 특례 디딤돌 4억 풀대출 받기｜생애최초 LTV 80%와 '방공제' 해결 전략

신생아 특례 디딤돌 대출

"4억 원 대출 승인인 줄 알았는데, 통장에 찍힌 돈이 부족하다면?"
신생아 특례 디딤돌은 생애최초 주택구입자에게 최대 80%라는 파격적인 LTV를 제공하지만, 소액임차보증금(일명 방공제) 때문에 수천만 원이 깎이는 경우가 허다합니다. 내 한도를 1원도 안 깎이고 다 받는 법, 지금 알려드립니다.

 

📏 우리 동네 '방공제' 금액은 얼마일까?

서울, 수도권, 광역시마다 공제 금액이 다릅니다. 지역별 최우선변제금액을 즉시 확인하고 실제 수령액을 계산해 보세요.

1. LTV 70% vs 80%, 무엇이 다른가?

주신 데이터에 따르면 생애최초 구입자는 80%까지 우대되지만, 지역별 제약이 있음을 반드시 체크해야 합니다.

• ✅ 일반 구입자: LTV 70% 이내
• ✅ 생애최초 구입자: LTV 80% 이내 (단, 수도권 및 규제지역 소재 주택은 70% 적용)
• ✅ DTI 기준: 소득 대비 부채 상환 비율 60% 이내 공통 적용

2. 한도를 깎아먹는 주범, '방공제'란?

대출 한도를 계산할 때 임대차 보호법상 최우선 변제금액을 미리 빼두는 것을 말합니다.

⚠️ 대출금액 = [(담보평가액 × LTV) – 선순위채권 – 소액임차보증금]

서울의 경우 방공제 금액이 5,500만 원에 달합니다. 4억 원을 빌리려다 3억 4,500만 원만 입금되는 상황이 바로 이 때문입니다.

3. 방공제 없이 4억 다 받는 마법: 'MCG'

MCG(모의보험)를 가입하면 방공제 금액만큼 보증보험을 통해 대출을 더 받을 수 있습니다.

• 📍 가입 조건: 신생아 특례 디딤돌 신청 시 은행에 MCG 가입을 요청 (개인 신용도에 따라 가능 여부 결정)
• 📍 장점: 방공제 금액을 공제하지 않고 LTV 한도 끝까지 대출 실행 가능
• 📍 유의사항: 보증료가 소액 발생하며, 신규 분양 아파트의 경우 협약된 은행에 따라 가입 여부가 다를 수 있으니 사전 확인 필수!

🏢 신축 분양지라면? 후취담보 여부를 체크하세요!

신축 아파트는 아직 등기가 없어 후취담보로 진행됩니다. 모든 은행에서 취급하지 않으므로, 내 단지에서 신생아 특례가 가능한 은행 리스트를 미리 확보해야 합니다.

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한도만큼 중요한 것이 '금리'입니다. 3편에서는 기존 비싼 주담대를 갈아치우는 대환 전략을 다룹니다.